부모님이 집을 사줄 때, 증여세는 얼마나 나올까? 🏠💰

 

부모님의 사랑이 담긴 집, 증여세는 얼마일까요? 👋

 

 

부모님이 자녀에게 집을 사주는 것은 큰 사랑이지만,

증여세라는 현실적인 부담이 따릅니다.

증여세는 무상으로 재산을 받을 때 발생하는 세금으로,

10%~50%의 누진세율이 적용됩니다.

오늘은 부모님이 집을 사줄 때 꼭 알아야 할

증여세 계산법과 절세 팁을 알려드리겠습니다!

 

 

 

📌 핵심 정리: 증여세 계산 3단계

1️⃣ 증여재산가액 계산 (집 시가)
2️⃣ 공제액 적용 (10년간 5,000만 원)
3️⃣ 세율 × 과세표준 - 누진공제

 

1. 증여세 기본 원리 📚

증여세가 부과되는 경우

• 부모님이 자녀 명의로 집을 사서 등기
• 자녀가 부모님 계좌에서 직접 집을 구매
• 부모님 명의 집을 자녀에게 무상으로 양도

💡 중요: **"대가 없이 재산을 이전"**하면 증여세 과세 대상입니다.
"사준다"고 해도 실제 자금 출처가 부모님이면 증여로 간주됩니다!

 

 

 

2. 증여세 계산법 🧮

 

단계별 예시 (집 시가 6억 원)

1️⃣ 증여재산가액: 시가 6억 원 (공시가격 × 100%)

 

 

2️⃣ 공제액 적용: 직계존속 → 5,000만 원 공제

 

과세표준 = 6억 - 0.5억 = 5.5억 원

 

 

3️⃣ 세율 적용:

과세표준 구간	세율	누진공제액
5억 초과 ~ 10억 이하	30%	6,000만 원
산출세액 = (5.5억 × 30%) - 6,000만 = 1억 6500만 - 6,000만 = 1억 500만 원

 

4️⃣ 최종 납부세액: 신고세액공제 3% 적용

1억 500만 × 0.97 = 약 1억 19만 원

🔥 주의: 증여세는 **받는 사람(자녀)**이 내야 합니다!
부모님이 대신 내면 → "대납금"도 증여로 추가 과세됩니다.

 

 

 

3. 절세 전략 3가지 💡

 

1. 10년 분할 증여

• 10년마다 5,000만 원씩 증여 → 매년 5,000만 원 비과세
• 예시: 6억 원 집 → 12년에 걸쳐 증여하면 세금 0원!
  
  
  

2. 부부 공동명의 활용

• 아버지 3억 + 어머니 3억 → 각각 5,000만 원 공제 적용
  과세표준 = (3억 - 0.5억) × 2 = 5억 원
  세액 = (5억 × 20% - 1,000만) × 2 = 1억 8,000만 원
  → 2,700만 원 절약
  
  
  

3. 생전 분할 + 월급형 증여

• 6억 원을 10년간 월 500만 원씩 증여 → 현재가치 할인 적용
  과세표준 = 약 5억 2,700만 원 → 1억 500만 원 → 7,700만 원
  → 3,000만 원 이상 절약

 

 

 

4. 주의할 3가지 리스크 ⚠️

1. 시가 기준 과세

• 공시가격이 아닌 실제 시장가격으로 평가 (인근 매매가 기준)
• 고급 주택일수록 세금 폭탄 가능성 ↑
  
  
  

2. 무신고 시 가산세

• 3개월 내 신고하지 않으면 → 20% 가산세 + 연 9% 이자
• 6억 원 미신고 시 → 1억 19만 + (가산세 2,000만 + 이자 500만)
  
  
  

3. 부담부 증여 주의

• "대출을 같이 물려준다"고 해도 → 순재산가액(시가 - 대출)만큼 과세
• 예시: 시가 6억 원 + 대출 3억 원 → 3억 원에 세금 부과
  
  
  

 

 

5. 실제 사례 비교 📊

사례 1: 9억 원 아파트 단독 증여

• 공제 후 8.5억 원 × 30% - 6,000만 = 1억 9,500만 원
• 신고공제 3% 적용 → 1억 8,915만 원
  
  
  

사례 2: 부부 공동명의 증여 (각 4.5억 원)

• 각각 4억 원 × 20% - 1,000만 = 7,000만 원
• 합계 1억 4,000만 원 (4,915만 원 절약)
  
  
  

사례 3: 10년 분할 증여 (연 9,000만 원)

• 연 9,000만 원 - 5,000만 원 = 4,000만 원
• 4,000만 원 × 10% = 400만 원 × 10년 = 4,000만 원

 

 

 

 

 

6. 자주 묻는 질문 ❓

Q1: "명의만 자녀로 하고 부모가 살면 세금 없나요?"
→ NO! 5년 거주 시 "무상사용이익"으로 과세 (시가 × 2% × 5년)
예시: 10억 원 집 → 10억 × 2% × 5 = 1억 원 (과세표준)

Q2: "부모님 명의로 사준 뒤 상속하면 더 싸지 않나요?"
→ RISKY! 상속세 최고세율 50% + 급작스러운 사망 시 대비 불가

Q3: "시세보다 싸게 사면 세금 감면되나요?"
→ NO! 시가와 실제 거래가 차액 → 추가 증여세 과세

 

 

 

 

 

 

✨ 결론: 현명한 증여를 위한 3계명

1️⃣ 10년 계획적으로 분할
2️⃣ 부부 공동명의 필수 활용
3️⃣ 전문가 상담 후 실행

 

부모님의 사랑을 세금 폭탄으로 만들지 않기 위해,
반드시 세무사와 상담 후 전략을 수립하세요!

 

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